진성준 의원의 ‘1가구 1주택’ 法 - 부동산 시장의 파장과 투자자 대응은?

화요일입니다. 5인 집합 금지 명령을 하루 앞둔 백신 없이 맞는 연말연시로 인해 국민들의 우울감과 분노가 치솟는 이 와중에 국회의원들은 끊임없이 생각거리는 던져주는 황당한 법안들을 내고 있습니다. 오늘 접한 소식은 다음과 같습니다.

‘1가구 1주택’ 法으로 대못 박는다 [부동산360]

[헤럴드경제=최정호 기자] ‘1가구 1주택’이 법률화된다. 타지에서 공부하는 대학생 자녀를 위한 복수 주택 구매 등 1가구 2주택 자체가 문제가 되도록 하는 것이다. 처벌조항은 넣지 않았지만 향후 주택 정책에 있어

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"부동산 이거 잡히겠어요?"라는 말로 뭇매를 맞은 진성준 의원이 분풀이라도 하듯 1가구 1주택을 의무화하는 법안을 대표 발의하였습니다. 내용을 보면 다음과 같습니다.

개정안은 제3조 1호부터 3호에 “1세대가 1주택을 보유·거주하는 것을 기본으로 할 것”, “주택이 자산의 증식이나 투기를 목적으로 시장을 교란하게 하는 데 활용되지 아니하도록 할 것”, “주택을 소유하지 아니하거나 실제 거주하려는 자에게 우선 공급할 것”을 명문화했다.

풀어쓰자면 주택을 소유하지 않거나 실거주하려는 자에게 우선 공급하되 1세대 1주택 이상 가지는 것을 법적으로 허용하지 말자는 내용입니다. 여론의 반발 및 사유 재산 침해를 의식해서 이에 대한 처벌 조항은 넣지 않았지만 언제나 그렇듯 상위 법을 명시해 놓으면 하위 법령에서 얼마든지 처벌 조항을 넣을 수 있기 때문에 지금의 부동산 규제를 뛰어넘는 징벌적 제재가 가능해집니다.

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1가구 1주택이라는 명분은 주거 안정 측면에서 공감합니다. 쿠바를 들먹이지 않더라고 주택이 없는 국민의 절반에게는 유토피아적인 희망을 줄 수 있다고 봅니다. 하지만, 이를 수요 공급적 측면으로 풀려는 것이 아닌 징벌적 제재로 풀려는 데 아연실색하게 됩니다.

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품평은 이 정도로 하고 투자자로서 중요한 것은 이 법이 실제로 구현되면 어떻게 부동산 시장에서 적용될 것이고 투자자는 무엇을 대비해야 하는지 생각하는 것입니다. 간단하게 풀어보겠습니다.

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1. 분양 시장에서 먼저 적용된다.

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법 시행은 신규 청약부터 적용될 것으로 봅니다. 이미 LH 공공택지는 청약 조건이 까다롭고 전매 역시 최대 5년까지 불가능하기 때문에 다주택자가 끼어들 여지가 없습니다. 그렇다면 이 법은 민간 분양을 타깃으로 시행될 것입니다. 조정, 비조정 할 것 없이 청약은 무주택자 및 처분 서약을 한 1주택자에 한 할 것이고 줍줍 (무순위 당첨) 역시 무주택자 및 처분 서약을 한 1주택자에 한하게 될 것으로 보입니다.

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분양권 전매 역시 매매 대상을 제한하게 될 것입니다. 지금도 전매 시 주택 수를 기입하도록 되어 있는데 이 법이 시행된다면 전매 시에도 무주택이나 처분 서약한 1주택자에게만 매도가 가능하도록 할 것입니다.

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이렇게 되면 민간 분양은 상당히 위축될 수밖에 없습니다. 특히, 당해 청약자 절대 수가 부족한 지방 중소도시는 미분양 가능성이 높아집니다. 법 통과 이전에 분양된 분양권들의 가격은 투자자와 실수요가 동시에 몰리며 천정부지로 솟게 될 것입니다. 투자자들은 기존 분양권을 최대한 확보할 필요가 있어 보입니다.

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2. 재개발/재건축 입주권 역시 제한된다.

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재개발 재건축 입주권의 매매 역시 제한될 가능성이 높습니다. 물론, 지금도 구역 내 조합 권리가 생기는 입주권은 1개로 제한되어 있지만 매매는 다주택자도 가능합니다. 하지만, 이 법이 생긴다면 입주권의 매매는 무주택자와 처분 조건의 1주택자로 제한될 가능성이 높습니다. (초 헌법적 머 이런 얘기는 안 하겠습니다. 워낙, 비상식적인 일이 많이 일어나니 말입니다.)

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이렇게 되면 입지와 사업 진척을 중요하게 생각하는 실거주 매수자의 특성상 재개발/재건축의 매수세 양극화가 심화될 것으로 생각합니다. 그 간극을 메꿔주는 투자자 유동성이 사라지기 때문입니다. 이에 따라, 이 법이 실행이 된다는 가정하에 투자자들은 실수요가 좋아할 만한 재개발/재건축 사업지 위주로 포트 조정을 할 필요가 있어 보입니다. 매수세가 끊길 때 가장 고통스러운 투자 분야가 재개발/재건축이기 때문입니다.

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3. 갭투자의 징벌적 제재는 더욱 강화될 수 있다.

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지금도 취득세와 보유세, 양도세에서 갭투자자의 징벌적 제재가 이루어지고 있습니다. 그리고, 이미 가지고 있는 주택에 대해서 공산국가들처럼 강제 몰수는 하기 어려울 것입니다. 하지만, 1가구 1주택 법을 악용하여 징벌적 제재를 강화할 수 있습니다. (가능성이 떨어지긴 하지만) 무주택자에게 매도할 경우 세금적 인센티브를 줄 수도 있을 것입니다.

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무엇이 되든 간에, 지금도 만만치 않은 세금으로 고민인 투자자들에게는 설상가상이 될 수 있기에 미리 대비가 필요합니다. 가장 좋은 방법은 가치가 높은 것들로 정리한 후 명의를 분산하는 것입니다. 혹은, 몇 년 동안 세금을 유보할 수 있는 분양권이나 입주권으로 바꿔놓는 것도 유효합니다. 달라질 정치 상황을 기대할 수도 있을 것이고요.

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임사를 해 놓은 집은 최대한 기간을 다 채우는 것도 필요합니다. (혹시 기회가 생겨) 무주택자나 1주택자에 매도할 경우 세금적 인센티브를 준다거나 아니면 일시적 양도세 완화 조치 등이 생긴다면 기회를 놓치지 말고 포트폴리오를 조정하는 것도 필요합니다. 무엇이 되든, 지금은 징벌적 세금을 최대한 유보시켜서 정치 상황이 바뀌기를 지켜보는 것이 할 수 있는 최선으로 보입니다.

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갈수록 주택 투자의 난이도가 올라가고 있습니다. 내년의 가장 리스크는 정책입니다. 예측 가능성이 점점 떨어지는 정책 리스크에 대응하기 위해선 이러한 간 보는 뉴스 기사들을 주목하고 "설마"하는 마음보다는 "기정사실화"하는 자세로 대응력을 키울 필요가 있어 보입니다.